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【MT熱點(diǎn)】試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革實(shí)施的影響效果評(píng)析
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發(fā)表于 2014-11-01 20:42
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【房地產(chǎn)稅】試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革實(shí)施的影響效果評(píng)析
房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革實(shí)施剛過半年，雖然許多數(shù)據(jù)資料還不充足，客觀而詳細(xì)地評(píng)價(jià)試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅改革效果尚有難度，但是，試點(diǎn)本身就包含有不斷分析和總結(jié)之義，在數(shù)據(jù)不充足下的研究盡管有缺陷，仍然可以從恰當(dāng)?shù)睦碚摵瓦壿嬐茖?dǎo)中，得出一些比較有價(jià)值的結(jié)論，因此在現(xiàn)階段對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革情況進(jìn)行分析和總結(jié)，是非常重要和必要的。 1.試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革對(duì)稅收制度的影響效果 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系的稅種包括：耕地占用稅、土地增值稅、城市土地使用稅、房地產(chǎn)稅、契稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等，稅種多、稅目復(fù)雜，且存在課稅重復(fù)，重開發(fā)、流通輕保有等問題。因此，2003年黨的十六屆三中全會(huì)提出：“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”，2009年中央下發(fā)的文件又進(jìn)一步明確：“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅”。因此，對(duì)房產(chǎn)稅的改革，應(yīng)和梳理改革目前過于繁雜且存在許多不合理之處的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度緊密相連，這有助于稅收職能的真正有效實(shí)現(xiàn)。 首先，它實(shí)際上是僅針對(duì)現(xiàn)有稅制中的房產(chǎn)稅進(jìn)行改革，不涉及其他稅種，只是以改革的方式取消對(duì)居民所有房屋征稅的免征優(yōu)惠，將其部分納入，擴(kuò)大一下原來房產(chǎn)稅的征稅范圍。其次，征收范圍主要是居民住房中的投資自住房、新購房和高檔房，較少包括自住房、存量房和普通住房，又含多項(xiàng)免稅措施，實(shí)際征稅范圍狹小，從稅收規(guī)模角度看對(duì)稅收體系的影響較小。再次，對(duì)于稅基的評(píng)估方法，雖然都規(guī)定在未來按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估，但是目前又都是按照市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)，使本應(yīng)屬財(cái)產(chǎn)稅的房產(chǎn)稅，含有商品稅的稅收性質(zhì)，難以有效實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅的職能，也降低了房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)稅收制度應(yīng)有的完善作用�；谝陨先c(diǎn)原因，使得試點(diǎn)城市的改革方案對(duì)稅收制度的影響有限。 2.試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響 2011年上半年，全國樓市總體低迷，主要城市中，近半數(shù)商品房成交均價(jià)同比小幅下降。但是，和人們對(duì)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)對(duì)房價(jià)影響預(yù)期相反的是，重慶、上海兩市卻在同比上漲，其中重慶的漲幅，據(jù)統(tǒng)計(jì)甚至高達(dá)30.1%。從這一結(jié)果來看，試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的調(diào)控作用尚未達(dá)到預(yù)期效果。 (1)試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，房地產(chǎn)價(jià)格受供求關(guān)系決定。目前的上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，主要針對(duì)的是投資性需求，而非剛性需求，需求彈性相對(duì)較大，房產(chǎn)稅改革頒布后，由于加大了保有成本，總需求會(huì)減少，需求曲線從D向左移至D'，短期內(nèi)如果供給是剛性的，那么房價(jià)均衡價(jià)格由P下降到P1(見圖1)。重慶市房產(chǎn)稅改革，對(duì)“三無”人員的第二套房征收房產(chǎn)稅，一般可以看作是投資性需求減少，引起總需求減少，對(duì)抑制房價(jià)有一定的作用。而對(duì)高檔住房的征稅，使得高檔住房的保有成本高于普通住房，導(dǎo)致高檔住房需求減少，開發(fā)商可能會(huì)增加普通住房的供給，在需求曲線左移的同時(shí)，供給曲線也會(huì)從S下移至S'，均衡價(jià)格會(huì)下降為P2(見圖2)。 http://news.9ask.cn/images/fcjf/fangchanshui/fcsjm/2012/04/28/6722EB6157BE4D7E0E7F74A6A334BA3E.bmp http://news.9ask.cn/images/fcjf/fangchanshui/fcsjm/2012/04/28/C9EF462BA1F7EEDF4C29A4EFEDFEDE29.bmp (2)試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的財(cái)務(wù)分析。根據(jù)前文介紹，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)主要針對(duì)的是投資性需求。但是，征收房產(chǎn)稅后，投資性需求是否就會(huì)降低，像圖1所示的，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求曲線左移，還要進(jìn)一步分析投資者收益的變化情況。房地產(chǎn)的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、聲譽(yù)等。投資者收益(R1)的測(cè)算，按照房地產(chǎn)評(píng)估收益法原理，可以表述為下式： RI=無形收益+有形收益 投資者有形收益，包括投資房屋的價(jià)格上漲帶來的增值收益和凈運(yùn)營收益兩部分。凈運(yùn)營收益由潛在毛收入、有效毛收入及運(yùn)營費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等決定。潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置(即100%出租)情況下的收入。有效毛收入是由潛在毛收入扣除空置等造成的收入損失后的收入，這里空置等造成的收入損失是因空置、拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)以及其他原因造成的收入損失。運(yùn)營費(fèi)用是維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)所必須支出的費(fèi)用，包括房產(chǎn)稅支出。另外，計(jì)算投資者的有形收益，還要除去貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用。用公式簡(jiǎn)單表述如下： 有形收益=[預(yù)期(出售時(shí))價(jià)格-購房成本]+實(shí)際租金收入-運(yùn)營費(fèi)用(含房產(chǎn)稅)-財(cái)務(wù)費(fèi)用 從公式中可以看到，住房市場(chǎng)中的投資性需求能否真正減少，稅收成本只是其中一個(gè)因素，還要看房地產(chǎn)未來價(jià)格的高低、相對(duì)于現(xiàn)在的房產(chǎn)價(jià)格是增值還是貶值及預(yù)計(jì)增值或貶值幅度多大、每年的租金收入、同期其他投資的回報(bào)率等等。增收房產(chǎn)稅，會(huì)加大房屋的運(yùn)營成本，減少投資者的投資收益;房地產(chǎn)的預(yù)期價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金收入，與房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資收益正相關(guān);運(yùn)營成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用等以及同期其他投資回報(bào)率，與投資者經(jīng)濟(jì)收益負(fù)相關(guān)。比如，若人們預(yù)期房價(jià)繼續(xù)高漲，而且幅度很大，那么僅征收房產(chǎn)稅，更難以有力打擊投機(jī)者的獲利驅(qū)動(dòng);如果通貨膨脹率很高又沒有其他投資渠道，房地產(chǎn)的貸款政策若十分寬松，杠桿率高、利率也很低的情況下，人們的房地產(chǎn)投資需求也會(huì)高漲，房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資性需求的抑制作用將減弱。同時(shí)，房地產(chǎn)投資的無形收益也會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求。 此外，由于房產(chǎn)稅只是一種稅收，在計(jì)算投資收益時(shí)金額占比相對(duì)較小，從這個(gè)角度看，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)下，對(duì)投資性需求的抑制作用是相對(duì)有限的。舉例來說：假設(shè)上海市某居民新購買一套面積為100平方米的住宅，并且全面積屬于應(yīng)征稅的面積，購買單價(jià)為3萬元/平方米，假設(shè)按規(guī)定適應(yīng)稅率為0.4%，則納稅人每年應(yīng)納房產(chǎn)稅稅額為：100×30000×70%×0.4%=8400元。假設(shè)第二年房產(chǎn)價(jià)格上漲10%，即3.3萬元/平方米，即使不考慮租金收入，僅考慮房屋價(jià)格增值收益即為：100×(33000-30000)=30萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房產(chǎn)稅稅收成本。重慶市的情況也可參照此例。當(dāng)然，投資者還需要支付包括其他稅收成本在內(nèi)的運(yùn)營費(fèi)用，也可能還要支付貸款利息，但是仍然可以清晰地看出，從房產(chǎn)稅金額占比角度看，房產(chǎn)稅改革雖然會(huì)減少投資者收益進(jìn)而抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性需求，但是直接起抑制作用的可能較為有限。 (3)試點(diǎn)城市房產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格影響的信號(hào)作用分析。從上面的分析可知，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)未來價(jià)格的預(yù)期，會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資性需求。房產(chǎn)稅在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高居不下、政府聲明要加強(qiáng)調(diào)控的背景下出臺(tái)，可以給人們一個(gè)明確的政策信號(hào)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)加大調(diào)控力度。這種信號(hào)作用，會(huì)降低人們對(duì)未來房價(jià)的預(yù)期，從這個(gè)角度看，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的抑制作用將被放大。如果再考慮到心理預(yù)期對(duì)投資品的投資決策影響較大，對(duì)房價(jià)下跌的預(yù)期，會(huì)過分打擊投資者的信心，那么從短期來看造成房價(jià)陡然降低，長期來看深刻改變房地產(chǎn)價(jià)格的運(yùn)行軌跡的情況也可能發(fā)生。但是，從兩市目前的改革實(shí)踐來看，即使是信號(hào)敏感度較高的上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)，也沒有發(fā)生上述狀況，這進(jìn)一步說明，實(shí)踐中房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格受綜合因素影響，目前試點(diǎn)城市的房產(chǎn)稅改革，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的作用力有限。 |
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